欄目:新聞資訊    人氣:0    日期:2023-07-23

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出賣人負有遷出房屋原有戶口的義務而拒不遷出的,應承擔違約責任

  

作者:唐青林李舒李元元(北京兩高重大疑難案件律師團隊)

  

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閱讀提示:購買的學區房戶口被他人占了無法遷入戶口怎么辦?目前二手房買賣涉戶籍問題的糾紛主要有四種類型:(1)買房人要求現有戶口遷出;(2)買房人要求賠付逾期遷戶違約金;(3)賣房人將戶口遷出后,買房人拒不返還履約保證金,賣房人起訴要求返還履約保證金;(4)因學位無法實際落實、買房人要求解除合同。

  

裁判要旨

  

出賣人根據房屋買賣合同的約定負有將房屋原有戶口遷出的義務,但最終未遷出的,則即便該房屋的戶口持有人不是出賣人本人或其親屬,也應向買受人承擔違約責任。

  

案情簡介

  

一、2015年7月4日,王昱與鄭鳳麗簽訂《北京市存量房屋買賣合同》,約定總價款為390萬元;合同約定鄭鳳麗應當在房屋所有權轉移之日起50日內,向房屋所在地的戶籍機關辦理原有戶口遷出手續,否則應支付違約金。后涉案房屋過戶至王昱名下,但房屋內原有的案外人李某(系鄭鳳麗前夫)的戶口一直未遷出。

  

二、鄭鳳麗為遷出房屋內李某的戶口,將李某訴至法院,北京海淀法院作出民事裁定書,以鄭鳳麗所訴的事實與理由以及訴訟請求不屬于人民法院民事案件主管范圍為由,駁回了鄭鳳麗的訴訟請求。

  

三、王昱向北京海淀法院起訴,要求鄭鳳麗立即將原有戶口遷出并支付違約金。北京海淀法院一審判決支持了王昱請求支付違約金的訴訟請求,但對金額予以了酌減;駁回了王昱要求遷出戶口的訴訟請求。

  

四、王昱不服,以戶口未遷出影響子女入學為由上訴至北京一中院。北京一中院判決駁回上訴,維持原判。王昱請求鄭鳳麗遷出戶口的訴訟請求最終未獲支持。

  

裁判要點

  

本案中,根據房屋買賣合同的約定,鄭鳳麗負有將戶口遷出的義務,雖然其曾試圖通過提起民事訴訟的方式履行該義務,但最終因遷出戶口的訴訟請求不屬于人民法院民事案件的主管范圍而未獲成功,鄭鳳麗因此構成違約。

  

本案在違約金方面,由于合同約定的違約金過高,而王昱又未就實際損失舉證證明,最終導致法院綜合各種因素,認定違約金過高,并酌情調減。在戶口遷出方面,在于王昱未認識到戶口的變動必須由戶籍管理部門審批,是否遷移戶口的決定是戶籍管理部門作出的具體行政行為,法院應充分尊重行政機關依法行政的權力,一般不能越權代行政機關作出某一具體行政行為。王昱也因此未能如愿實現自己的訴訟目標。

  

實務經驗總結

  

前事不忘、后事之師。為避免未來發生類似敗訴,提出如下建議:

  

1、購買學區房在處理好房屋所有權轉移問題的同時,更要處理好以下兩個問題:一為原有戶口遷出問題,二為入學資格問題。降低風險的具體方法有三:

  

(1)在房屋買賣合同中約定關于戶口遲延遷出的違約金條款,督促出賣人履行房屋原戶口遷出義務并確保該戶口有入學資格。

  

(2)在房屋買賣合同中設置先履行抗辯權條款,預留一部分未付房款。待出賣人履行了房屋原戶口遷出義務、并確認了該戶口有入學資格后再行支付。

  

(3)設定重置差價補償條款。具體為如果出賣人最終不能履行遷出戶口并確保房屋戶口有入學資格的義務,則買受人可在選擇解除合同的同時,要求出賣人承擔在該學區或者相似學區重新購買房屋的額外差價。為避免在彌補差價上的爭議,建議將補差的計算標準及方法在合同中作出明確約定。如可約定按單價面積的差價補償重新購買房屋時的差額。鑒于以上條款設計,專業性較強,建議委托專業律師起草。

  

2、即便是法院,也無法直接判令要求學區房的賣方根據買賣協議遷出戶口。戶口遷移系公安機關戶籍管理的職權,不屬于人民法院民事案件處理的范圍,即法院無法判決遷移戶口。出賣人負擔的遷移戶口的義務,只能通過違約金來約束。買房人依據房屋買賣合同約定高額的違約金,通過主張違約金的方式逼迫賣方遷出戶口。

  

3、即便是公安機關亦沒有強制他人遷出戶口的權力。但是根據現有的戶籍政策,房屋內現有的戶口不影響新的所有權人戶口的遷入,買房人取得房屋所有權后,可以辦理戶口遷入。

  

4、學區房的出賣人切莫輕易就確保有入學資格等問題作出承諾。防止相關承諾因各種自己不可掌控的原因而無法實現,進而導致承擔違約責任。

  

5、賣房人要注意除了自己的戶口遷出之外,是否還有他人的戶口在該房屋內?尤其是一些二手房、三手房、四手房等,更加要注意是否有前房主的戶口在該房屋內。

  

6、在設置違約金條款時,應防止因違約金設置過高,導致法院酌情調減違約金。合同履行過程中應及時收集相關方面的證據證明實際損失的大小,避免訴訟中對方提出調減違約金時無法完成舉證。

  

相關左邊法律右邊規定

  

《合同法》

  

第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

  

當事人應當遵循誠實信用原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

  

第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金,也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。

  

約定的違約金低于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的,當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

  

當事人就遲延履行約定違約金的,違約方支付違約金后,還應當履行債務。

  

第一百二十一條當事人一方因第三人的原因造成違約的,應當向對方承擔違約責任。當事人一方和第三人之間的糾紛,依照左邊法律右邊規定或者按照約定解決。

  

最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》

  

第二十九條當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。

  

當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的,一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高于造成的損失”。

  

以下為該案在法院審理階段“本院認為”部分關于此問題的論述:

  

當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的,人民法院應當以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則予以衡量,并作出裁決。

  

王昱與鄭鳳麗簽訂《北京市存量房屋買賣合同》系雙方真實意思表示,對當事人具有左邊法律右邊約束力,當事人應當按照約定履行自己的義務。鄭鳳麗應按約將訴爭房屋內戶口遷出,但訴爭房屋內尚有李×戶口未遷出,鄭鳳麗的行為已構成違約,應向王昱支付違約金。但王昱未就其實際損失進行舉證,鄭鳳麗亦曾起訴李×將其戶口遷出,但無法履行,因此原審法院綜合各種因素,認定雙方約定違約金過高,予以酌減,適用左邊法律右邊正確,本院予以維持。王昱上訴主張戶口未遷出影響子女入學問題及影響房屋價格問題,可待實際損失發生時另行解決。

  

案件來源

  

王昱與鄭鳳麗房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第一中級人民法院(2016)京01民終6512號]

  

延伸閱讀

  

以下是作者檢索到的10個與戶口、學區房有關的真實判例,以期讀者通過案例學習如何在簽署買賣二手房的合同中規避風險,爭取無風險地買入學區房。

  

案例一:閆冬楓與孫帆等房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第三中級人民法院(2015)三中民終字第號]該院認為:“當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔違約責任。本案中,根據雙方約定,閆冬楓應當在房屋所有權轉移之日起30日內,向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續。閆冬楓與孫帆、楊婧雪已于2014年7月15日完成涉訴房屋權屬轉移登記手續,則依約定閆冬楓應于2014年8月15日之前將涉訴房屋內原有戶口遷出,但涉訴房屋內原有戶口逾期未遷出,故閆冬楓已構成違約,應當承擔相應的違約責任。閆冬楓上訴稱戶口未能遷移并非其自身原因造成,故其不構成違約。本院認為,《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示,雙方應嚴格依約履行各自的合同義務。閆冬楓在簽訂合同時知悉相關條款,即應盡合理之義務以促成合同條款之履行。雖涉案房屋內原有戶口非屬閆冬楓本人或其親屬,但其確知涉案房屋內存有他人之戶口,后其未盡合理審查義務,確保涉案房屋原有戶口遷出,以使房屋符合交付之條件,故其自身行為應屬違約。閆冬楓雖稱其是因第三人原因無法將原有戶口遷移,但依據合同相對性原則,其作為合同一方當事人應當依約向合同相對方履行義務,第三人并非合同當事人,故第三人之行為不能成為合同履行抗辯的理由。因此,閆冬楓稱戶口未能遷移非其自身原因造成的上訴理由不能成立,其行為構成違約?!?/p>   

案例二:劉思源與王成房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第一中級人民法院(2015)一中民終字第8192號]該院認為:“雙方于《北京市存量房屋買賣合同》中明確約定劉思源應當在602號房屋所有權轉移之日起三十日內,向房屋所在地的戶籍管理機關辦理完成原有戶口遷出手續。任何一方不按約定期限履行合同的,自約定的履行期限屆滿之次日起至實際履行之日止,違約方按日計算向另一方支付總房價款萬分之三的違約金。依據上述合同約定,劉思源應于2013年10月11日前將已登記的戶口遷出602房屋,但是劉思源至今未履行該項約定義務,其行為已構成違約,劉思源應承擔相應的違約責任。

  

案例三:尹志科與馬德州房屋買賣合同糾紛二審民事判決書[北京市第二中級人民法院(2015)二中民終字第號]該院認為:“依法成立的合同對當事人具有左邊法律右邊拘束力,雙方均應嚴格按照合同行使權利、履行義務。本案中,馬德州與尹志科經鏈家公司居間,簽訂《北京市存量房屋買賣合同》及補充協議,該合同系雙方當事人真實意思表示,內容不違反左邊法律右邊、行政法規的強制性規定,依法成立并生效。根據本案現已查明的事實,馬德州未按雙方合同約定及時履行遷出戶口的義務,已經構成違約,故尹志科要求馬德州據此承擔違約責任的訴訟請求,具有事實和左邊法律右邊依據。

  

案例四:蘇娜與胡健房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[北京市朝陽區人民法院(2014)朝民初字第號]該院認為:“在上述合同中,被告承諾及時向房屋所在地的戶籍管理機關辦理原有戶口遷出手續,如有逾期,承擔違約責任,根據本案現有證據,可以認定被告并未及時履行自己的義務,將所出售房屋相關的戶口遷出,導致原告戶口未能遷入,故原告有權要求被告按照合同約定承擔違約責任。原有戶口未遷出,嚴重影響到購房人及其親屬的落戶,亦會影響到子女入托、入學等,但雙方在《北京市存量房屋買賣合同》中所約定的違約金過高,考慮到本案實際情況,本院適當酌減被告承擔的違約金,酌減后,被告應向原告支付2011年10月25日起至2014年4月15日期間的違約金20萬元?!?/p>   

案例五:劉運與張鶴齡房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[北京市西城區人民法院(2014)西民初字第6567號]該院認為:“上述合同簽訂后,原、被告已就出賣房屋的房價款、過戶、交接履行完畢,而被告未按照合同的約定時間履行將戶口全部遷出的義務,故按照合同約定,被告已構成違約,應向原告承擔相應的違約責任。原告主張的違約金數額,被告在庭審中明確表示過高,請求法院予以核減,經本院查實,原告及其之子的戶籍已于2013年4月遷入購買的房屋處,原告所主張的因戶口遷入未滿三年不能辦理入學手續的主張未向本院提供相應證據予以證明,故原告主張的違約金數額明顯過高,本院予以核減,具體違約金數額由本院酌定。

  

案例六:上訴人陳笑、劉慶年房屋買賣合同糾紛一案的民事判決書[南京市中級人民法院(2014)寧民終字第4306號]該院認為:“雙方簽訂的《房屋買賣定金協議》及《南京市存量房買賣合同》均約定陳笑負有將訴爭房屋內的戶籍關系遷出的義務,但對遲延遷出戶籍應承擔何種違約責任未作約定。陳笑認為一審法院認定上訴人應當承擔劉慶年的孩子戶籍沒有遷進訴爭房屋所造成的損失,無事實與左邊法律右邊依據,但是陳笑未在雙方約定的期間將涉案房屋內的戶籍遷出,該行為客觀上已給劉慶年造成了一定的損失,陳笑理當予以賠償,原審法院根據劉慶年的實際損失、合同履行情況及當事人的過錯等因素判令陳笑賠償劉慶年子女入學所產生的額外費用及遷移戶口的損失,并無不當。陳笑上訴主張其不應賠償劉慶年因此而遭受的損失,缺乏事實和左邊法律右邊依據,本院不予采納。劉慶年主張陳笑逾期遷出涉案房屋戶籍應承擔房屋實際成交價元的5%作為違約金,無合同依據,本院不予支持?!?/p>   

案例七:周健與劉德瓊房屋買賣合同糾紛一案二審民事判決書[深圳市中級人民法院(2015)深中法房終字第802號]該院認為:“本案二審爭議的焦點在于周健于簽約時是否存在法定的“重大誤解”情形。本案中,周健主張其誤認涉案房屋為“學位房”即能保證其子女入學而簽約購買該房屋,本院認為,首先,根據《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第71條的規定,‘重大誤解’系指當事人對行為性質、對方當事人、標的物的品種、質量、規格和數量等的錯誤認識,而周健對于涉案合同的房屋買賣行為性質、對方當事人以及該房屋坐落、面積等問題并未產生誤解,不存在法定的“重大誤解”情形。至于購買某特定區域房屋以保證其子女入讀該區域內學校,則屬當事人簽約時的動機問題,按我國現行民事左邊法律右邊及司法解釋,‘動機錯誤’亦不屬于可據此撤銷合同的‘重大誤解’情形。其次,涉案合同備注條款中雖約定涉案房屋為‘學位房’,但合同中對學位房的具體含義未作出限定,而結合備注條款中‘賣方確認2014年6月30日前將戶口轉移’以及‘因本房屬于學位房(翰嶺小學、翰嶺中學),賣方確保未占用(學位)’的內容可知,除賣方遷出戶口及保證未使用過學位外,周健購房后其子女能否實際入讀該區域學校,則并未構成雙方簽約時共同認可的左邊法律右邊行為效果意思的基礎。在劉德瓊已經履行合同備注條款中前述義務或承諾的情況下,如準許周健因其動機錯誤而撤銷合同,亦顯然對劉德瓊有失公平。因此,周健關于撤銷涉案合同的訴訟主張缺乏左邊法律右邊依據,本院依法不予支持?!?/p>   

案例八:余軍鋒與馮嘉林房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[蘇州工業園區人民法院(2015)園民初字第4609號]該院認為:“出賣方除履行交付房屋的主合同義務外,還應履行相關的附隨義務。根據約定,出賣方出售的房屋應無戶口、學籍未使用?,F被告交付的房屋中存在第三人的戶口,被告因為第三人的行為不能完全履約,應就此向原告承擔違約責任。關于違約金,合同約定任何一方不能履行合同一律視為違約,承擔房款10%的違約金,并由違約方承擔傭金。被告辯稱該違約金條款為根本違約情況下適用,且違約金約定過高。本院認為,合同并未約定該違約條款在根本違約的情況下才適用,且違約金兼具填補損失及制裁違約行為的功能,在被告存在部分違約的情況下,也應承擔與此相應的違約責任。因被告對違約行為不予認可且辯稱違約金約定過高,本院依照左邊法律右邊規定以實際損失為基礎,兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素,根據公平原則和誠實信用原則對違約金進行調整。就本案而言,一方面,徐允宜尚未達到入學年齡,目前并未實際使用該房屋的學區;余宏毅年齡長于徐允宜,其戶口也已遷入房屋,余宏毅先行使用學區根據目前政策在客觀上存在便利,原告尚未就此遭受實際損害;另一方面,民事行為應根據主客觀一致的原則進行判斷,涉案房屋學區為立達中學,雙方將遷移戶口、無學籍作為被告的義務載入合同,可見簽約時主觀上雙方對此均較為重視。被告女兒的戶口目前未遷移,不能排除原告此后在學區及學籍的利用上并無風險。綜合考量被告的過錯程度以及原告的預期利益,根據違約金的功能,就戶口、學籍方面的違約,本院酌情支持由被告賠償原告元。

  

案例九:原告陳瓊與被告邵慶紅、王長杰房屋買賣合同糾紛一審民事判決書[南京市玄武區人民法院(2014)玄民初字第1960號]該院認為:“原告與兩被告于2013年6月19日簽訂的《房地產買賣中介合同》中約定:兩被告承諾目前無任何戶口占用學區。從合同條款的字面意思上看,目前無任何戶口占用學區’意即合同簽訂時房屋內沒有戶籍人口在學區學校就讀,并非既無戶口、又無學區占用的并列表述,而兩被告及其子的戶口在2011年6月10日已從該房屋內遷出,符合上述的約定;從合同訂立的目的上看,該條款的約定即是為了解決入學問題,而原告之女已因為該房屋系北京東路小學學區房,進而作為學區內生源于2014年9月進入該校就讀,合同的訂立目的已然實現,原告不存在損失。綜上,原告要求兩被告支付違約金元的訴求無事實和左邊法律右邊依據,本院不予支持?!?/p>   

案例十:胡義康與寧波市甬旺房產經紀有限公司、李良駿合同糾紛二審民事判決書[寧波市中級人民法院(2015)浙甬民二終字第149號]該院認為:“涉案合同第七條明確約定‘李良駿承諾該房屋內沒小孩讀書(6年內)胡義康購房讀書用’,且合同該條約定系在規范性合同文本基礎上以手書形式出現,表明被上訴人對‘該房屋內沒小孩讀書(6年內)’條件的重視及‘胡義康購房讀書用’合同目的的強調,但事實上原審被告的孫女戶口所在地登記為涉案房屋,且尚在小學就讀,李良駿故意隱瞞上述事實,致被上訴人對該房屋必須具備的特殊要求判斷發生偏差,該合同的簽訂實際上違背了被上訴人的真實意思,因此,原判對被上訴人要求撤銷該合同的主張予以支持,于法有據,并無不當。

  

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作者簡介

  

唐青林律師、李舒律師,均從事左邊法律右邊職業多年,實務經驗豐富。專業論文曾發表在《最高人民法院民事審判指導與參考》及《法學研究》等。曾代理多起在最高人民法院審理的疑難復雜案件并成功獲得勝訴,參與辦理的各類案件總金額累計達百億元。領銜的重大疑難復雜案件中心及專業律師團隊專門辦理來自全國各地的重大疑難復雜案件,團隊“十大金剛”最低學位為碩士學位,全部畢業于清華大學、北京大學、中國人民大學、中國政法大學等著名高校,均取得法學專業博士或碩士學位,理論功底深厚,實踐經驗豐富。在北京大學出版社、中國法制出版社等出版《公司訴訟左邊法律右邊實務精解與百案評析》《公司并購左邊法律右邊實務精解與百案評析》等左邊法律右邊專業著作十余部。團隊深度耕耘的業務領域:公司法(含公司并購及公司控制權)、合同法、擔保法、金融、土地與礦產資源法、工程建設與房地產法、高端婚姻家事糾紛、重大財產保全與執行。

  

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